CentrumPR.pl

Dom » Nieruchomość

ROSNĄCA PODAŻ – CHĘTNYCH MNIEJ. WYNIKI RAPORTU „PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY W ŁODZI 2025”

Zobacz więcej zdjęć »

Tak jak zdecydowana większość rynków regionalnych, pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi przejawia pierwsze symptomy przegrzania inwestycyjnego. Nadal jednak przyciąga uwagę i kapitał deweloperów, pozostając aktywnym inwestycyjnie. – Kluczowe staje się nie to, czy budować, ale gdzie i co.

Obiekty z charakterem, wyróżniające się lub wpisujące w dopiero rozwijane w Polsce formaty to recepta na spowolnienie – wynika z opublikowanego dziś raportu „Pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi 2025”.

Raport przygotowany przez firmę OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości i SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego powstał na podstawie badania, któremu poddano 125 inwestycji deweloperskich prowadzonych na terenie Łodzi w 2025 r.

Jego autorzy analizują sytuację w Łodzi na tle kraju, gdzie miniony rok przyniósł kilka istotnych wyzwań dla branży deweloperskiej. W obliczu drogich kredytów mieszkaniowych i przy braku perspektyw na wdrożenie zapowiadanego programu „Pierwsze klucze” liczba chętnych na kupno mieszkania z rynku pierwotnego była mocno ograniczona. Przy słabym popycie ceny nieruchomości w wielu miastach zatrzymały się, a w niektórych przypadkach odnotowano nawet ich nieznaczną korektę. W walce o klienta deweloperzy ponownie sięgnęli po sprawdzone rozwiązania w postaci upustów cenowych sięgających nawet 15% czy dodatkowych opcji wliczonych w koszt zakupu mieszkania: komórek lokatorskich, miejsc postojowych czy sprzętu AGD.

– Wśród powodów słabszych wyników sprzedażowych deweloperów w ostatnim roku wymienić należy także malejące zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów. Stabilizacja stawek czynszu na rynku najmu, silniejsza konkurencja, również ze strony inwestorów instytucjonalnych sprawiły, że opłacalność wynajmu zauważalnie spadła. W 2024 roku średnia rentowność mieszkań czynszowych była często niższa od rentowności obligacji skarbowych a nawet lokat terminowych. Inwestorzy przestali hurtowo nabywać mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, a zjawisko to w większym zakresie dotknęło rynek pierwotny niż wtórny – zauważa współtwórca raportu dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytetu Łódzkiego. Dodatkowo prognozowane przez część ekspertów rynkowych spadki cen nieruchomości skłoniły gospodarstwa domowe do odroczenia decyzji o zakupie mieszkania.

W samej Łodzi sygnałem ostrzegawczym wskazującym na realne ryzyko przegrzania rynku lokalnego jest rosnąca kolejny rok z rzędu podaż mieszkań deweloperskich. W ostatnich dwunastu miesiącach deweloperzy sprzedali 3 500 mieszkań, o 11,2% mniej niż rok wcześniej. W połowie 2025 r. w ofercie sprzedażowej pozostawało 6 300 lokali, o 21,5% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Podaż mieszkań zwiększyła się w każdej z dzielnic, najsilniej jednak na terenie Bałut (2,5-krotny wzrost w ciągu roku). Ponad połowa wolnych mieszkań zlokalizowana była w inwestycjach z Polesia i Widzewa.

Pomimo gorszych niż rok temu wyników sprzedażowych łódzki rynek mieszkań deweloperskich nadal pozostaje aktywny inwestycyjnie. W połowie 2025 r. na terenie miasta odnotowano 125 inwestycji na różnych etapach zaawansowania, w których oddanych do użytku zostało lub wkrótce zostanie 15 220 lokali, o 9,3% więcej względem roku poprzedniego. Zasadnicza ich część (ok 30% mieszkań) budowana jest na Polesiu oraz w Śródmieściu (23% łącznej puli mieszkań). Wśród realizowanych przedsięwzięć znajdują się kontynuacje dotychczasowych inwestycji np. Srebrzyńska Park etap IV, osiedle Zenit etap III czy osiedle Art Modern etap III, ale także wielkoskalowe kompleksy mieszkaniowe takie jak Wima Apartments na Widzewie oraz powstające w sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna osiedle Flow. Do szukających bardziej kameralnych rozwiązań kierowane są m.in. projekty Leśna Polana czy Villa Stoki.

Łódzkie inwestycje znacząco różnią się pod względem cen ofertowych budowanych mieszkań. Często wynika to ze świadomego dostosowania produktu mieszkaniowego do określonych grup odbiorców. W efekcie na rynku dostępne są zarówno mieszkania z cenami poniżej 9 000 zł/mkw., jak i mieszkania w najwyższym standardzie i atrakcyjnej lokalizacji z ceną przekraczającą 18 000 a nawet 20 000 zł/mwk. Średni poziom cen ofertowych mieszkań dla ogółu rynku pierwotnego w połowie 2025 r. wyniósł 11 156 zł/mkw. i był o 7,4% wyższy niż rok wcześniej. Tradycyjnie najwyższe ceny odnotowano w Śródmieściu (ze średnią ceną przekraczającą 12 200 zł/mkw.), natomiast najniższe w dzielnicy Górna (ze średnią ceną 10 514 zł/mkw.).

Podsumowując: w ostatnim roku pula mieszkań deweloperskich dostępnych w sprzedaży znacząco wzrosła, zaś chętnych do ich kupna jest zdecydowanie mniej. Pewną nadzieją na zaktywizowanie popytu mieszkaniowego są ostatnie obniżki stóp procentowych i zapowiedź kolejnych. – Kluczowa staje się też odpowiedź na pytanie gdzie i co budować – podkreśla Michał Styś, prezes OPG Property Professionals. – Uważnie należy obserwować rozwój Nowego Centrum Łodzi w rejonie dworca Łódź Fabryczna, gdzie skala i jakość prowadzonych projektów infrastrukturalnych bezpośrednio przekładają się na stały wzrost wartości gruntów i nieruchomości – zachęca i dodaje, że nieruchomości w tej okolicy charakteryzują się wysoką wartością dodaną, a inwestorzy mogą tu liczyć na ponadprzeciętną stopę zwrotu z kapitału w perspektywie średnio- i długoterminowej.

A co budować? Autorzy raportu radzą, by stawiać na obiekty z charakterem, wyróżniające się, jak butikowy pofabryczny Modern Loft czy Kamienica Siemensa przy Piotrkowskiej 96. Szanse widzą też w wysokiej dynamice wzrostu rynku najmu instytucjonalnego, który w Polsce dopiero buduje swoją pozycję. Istotny potencjał wzrostu ma też rynek prywatnych akademików, który – choć nadal niszowy – od kilku lat dynamicznie rozwija się w Polsce w odpowiedzi na wysoki popyt na nowoczesne zakwaterowanie studenckie. 

Więcej informacji na temat pierwotnego rynku mieszkaniowego w Łodzi oraz pełną publikację raportu można pobrać bezpłatnie ze strony internetowej: www.opg.com.pl/publications.

OPG Property Professionals to firma zarządzająca projektami, nieruchomościami i aktywami, o ugruntowanej pozycji i doświadczeniu na polskim rynku nieruchomości.

Główną osią jej działalności są projekty biurowe, handlowe, mieszkaniowe i wielofunkcyjne. Działa samodzielnie, będąc jednocześnie kluczową częścią uznanej, międzynarodowej firmy Gleeson Properties Development. Wraz ze wspólnikami z Dublina ma na koncie realizacje w Polsce, Irlandii, Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych. 

Nadesłał: OPG Property Professionals http://opg.com.pl/